le case si vendono prima a Mezzocammino e Spinaceto
Per generazioni di romani, possedere un appartamento nel cuore del centro storico — magari a un passo da piazza Navona o a ridosso dei vicoli di Trastevere — ha rappresentato lo status symbol per eccellenza, la cassaforte di famiglia e la garanzia assoluta di un investimento blindato. Oggi, però, quella certezza di pietra si sta vistosamente incrinando.
Chi acquista casa nella Capitale ha smesso di farsi ammaliare dal fascino dei codici avviamento postale d’élite e guarda sempre più con concretezza alla qualità della vita, alla presenza di parchi, alla facilità di parcheggio e ai collegamenti.
Un terremoto culturale che si traduce in un paradosso immobiliare: le periferie riqualificate e i quartieri moderni corrono, mentre il centro arranca e fatica a trovare compratori.
A fotografare questa rivoluzione strutturale è il primo rapporto dell’osservatorio Homepanda Horizon, che ha passato al setaccio oltre 243 mila annunci immobiliari pubblicati tra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2026 nelle quattro principali piazze italiane: Roma, Milano, Napoli e Torino.
Lo studio abbandona i classici algoritmi basati sul prezzo teorico al metro quadrato e si concentra sui comportamenti reali del mercato: il tempo medio di permanenza di un annuncio sul web, la percentuale di sconti concessi e la stabilità delle quotazioni.
Il caso Roma: a Mezzocammino l’oro mattone, centro nel caos
I dati emersi sul quadrante romano ribaltano completamente la geografia del prestigio urbano. L’osservatorio ha introdotto l’Ivh (Indice Homepanda di Vendibilità), un indicatore che calcola la fluidità e la rapidità con cui un immobile passa dalle mani del venditore a quelle del compratore.
In cima alla classifica della Capitale si piazza a sorpresa il quadrante Mezzocammino-Spinaceto-Tor de’ Cenci, seguito a ruota dall’area Appia Pignatelli-Ardeatino-Montagnola. Sono queste le zone d’oro dove l’offerta immobiliare viene assorbita con maggiore velocità.
Al contrario, il centro storico si distingue per una fortissima fragilità interna: qui il nervosismo dei proprietari è evidente, con un numero di ritocchi e variazioni sui prezzi dei cartelli superiore del 183% rispetto alla zona più stabile e lineare della città.
Vince la rigenerazione: l’effetto M4 a Milano e il modello Lingotto
Il fenomeno non è solo romano, ma traccia una linea comune a tutto il Paese: la rigenerazione urbana batte la tradizione. A Milano, ad esempio, il quartiere dei Navigli — pur rimanendo un polo attrattivo della movida — registra oggi uno degli indici di vendibilità più bassi della città.
Al contrario, l’area periferica di Ponte Lambro-Santa Giulia vola: grazie all’apertura delle nuove stazioni della metropolitana M4, un appartamento si vende in meno di venti giorni.
A Torino la medaglia d’oro va al Lingotto-Nizza Millefonti, l’ex distretto industriale ridisegnato dopo i Giochi Invernali, mentre all’ombra della Mole una casa resta sul mercato in media per oltre quattro mesi.
A Napoli esplode il caso degli attici di lusso nei quartieri nobili, che arrivano a subire fino a cinque ribassi di prezzo prima di agganciare un compratore.
«Il mercato disponeva già di strumenti per analizzare i prezzi, ma mancava un osservatorio dedicato alle reali azioni di venditori e acquirenti», commenta Maria Laura Tresoldi, direttrice generale di Relab Italia (gruppo Homepanda). Aggiunge l’amministratore delegato Alessandro Alberta: «I dati dimostrano che il valore non è più legato al blasone della zona, ma è connesso alle infrastrutture. Il mattone evolve con la città e premia la qualità della vita quotidiana».
La cultura del “prezzo giusto”
Lo studio evidenzia infine la capacità delle agenzie di centrare subito il valore corretto dell’immobile, evitando lunghe ed estenuanti trattative al ribasso. Sotto questo aspetto, Milano si conferma il mercato più maturo e realistico: l’84% delle abitazioni viene venduto al prezzo fissato nel primo annuncio, senza sconti.
A Roma e Napoli la quota di vendite “in prima battuta” scende al 76%, mentre Torino fanalino di coda si ferma al 74%, segno che sotto la Mole la forbice tra le pretese dei proprietari e la disponibilità economica delle famiglie resta ancora troppo ampia. Per chi cerca un investimento a Roma, la bussola non punta più verso i monumenti.
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