Sugli edifici condonati resta il bollino nero
Opere condonate fuori dal regime ordinario. Nonostante le recenti pronunce del Consiglio di Stato (come la sentenza 2848/2026) si siano espresse a favore della piena equiparazione tra edifici condonati ed immobili approvati, sin dall’origine, secondo le procedure ordinarie, la Corte costituzionale (sentenza 86/2026) si è appena pronunciata in direzione opposta: l’illegittimità continua a seguire questi manufatti, marchiandoli per sempre con una sorta di bollino nero.
La legge sarda
La decisione della Consulta riguarda un passaggio di una norma della Sardegna (la legge 18/2025) che limitava gli interventi ammessi sugli immobili condonati nelle tre finestre del 1985, del 1994 e del 2003. Su questi edifici, «realizzati in contrasto con le norme urbanistiche» alla loro origine, sono consentite in regione «unicamente opere di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia». Non sono ammessi, invece, gli incrementi volumetrici e le demolizioni con ricostruzione con modifica della sagoma.
Questa limitazione è stata oggetto di impugnativa. La Corte costituzionale, però, ha confermato in pieno la correttezza dell’impostazione della legge sarda: il condono non è un titolo che determina lo stato legittimo dell’immobile, come qualunque altro. È, invece, «una misura assolutamente extra ordinem e destinata a operare una tantum in vista di un definitivo superamento di situazioni di abuso». Non elimina l’illiceità genetica delle opere e la loro incompatibilità con le previsioni urbanistiche, ma agisce sul piano penale, facendo estinguere i reati edilizi, e su quello amministrativo, comportando «il conseguimento della concessione in sanatoria (e l’estinzione dell’illecito amministrativo)». Per questo motivo, l’immobile può essere oggetto di interventi di manutenzione, per tutelarne la funzionalità, ma «non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi», come quelle che assegnano, a livello regionale e nazionale, bonus volumetrici.
L’impatto della sentenza
La sentenza 86/2026 fa molto più rumore perché arriva a poche settimane dalla pronuncia del Consiglio di Stato che aveva ammesso, invece, un valore edilizio pieno agli immobili condonati. Non solo. Lo stesso Governo ha inserito, nell’ultima legge di Bilancio, una norma (l’articolo 1, comma 23) che ammetteva, in casi specifici, aumenti volumetrici anche per gli immobili oggetto di condono. Una norma che, per la Corte costituzionale, ha le caratteristiche della legge speciale e, quindi, non ha effetti su altre situazioni.
Sebbene la Consulta abbia segnato un precedente estremamente significativo, però, resta la volontà politica di chiarire questa situazione così ricca di contrasti. Si capisce, allora, perché nel disegno di delega di riforma dell’edilizia, in discussione alla Camera, diversi emendamenti di maggioranza puntano proprio a dare piena dignità urbanistica alle opere condonate. «Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari o degli edifici, sono ricomprese le pratiche di condono edilizio, richieste negli anni 1985,1994 e 2003», dice un emendamento di Forza Italia. Mentre un altro, sempre degli azzurri, ipotizza che «il titolo edilizio in sanatoria rilasciato» in base ai tre condoni «concorra alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o della singola unità immobiliare». Ma proposte simili sono arrivate anche da Fratelli d’Italia: un loro emendamento prevede l’espressa «inclusione tra gli elementi che determinano lo stato legittimo sia dei titoli in sanatoria rilasciati in base ai tre condoni» sia del versamento delle sanzioni pecuniarie alternative alla demolizione.
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