Piano casa, in Umbria ristrutturare può costare più di quanto poi vale l’abitazione

C’è una verità spiacevole, che spesso evitiamo anche di raccontarci, ovvero che la casa che realizziamo alla fine non ha il valore che avremmo sperato. Quello cioè che compensi almeno l’investimento. Non accade sempre. Ma accade più spesso di quanto si pensi. E la ragione non è difficile da capire: i costi di materiali e lavorazione hanno avuto impennate non paragonabili a quelle del mercato immobiliare. Ora non c’è soltanto il timore di sospettarlo o riconoscerlo. Ci sono, purtroppo, i numeri a confermarlo. Numeri che, tra l’altro, vedono contesti come quello umbro, più esposti al fenomeno, rispetto ad altri.

L’ha detto di recente un’analisi della Fondazione B.live sul mercato immobiliare italiano, richiamata nei giorni scorsi anche da Repubblica: su quasi 500 Comuni italiani sopra i 20 mila abitanti il valore degli immobili non riesce ad assorbire pienamente i costi della rigenerazione e in 264 casi il conto di una demolizione con ricostruzione risulta, secondo la ricerca, fuori mercato per un operatore privato.

Il dato è particolarmente interessante per l’Umbria, perché fotografa uno dei problemi meno visibili del mercato regionale: avere molte abitazioni vecchie e da riqualificare non significa che esista un mercato capace di rendere conveniente il loro recupero.

La Fondazione B.live assume per una demolizione e ricostruzione un costo nell’ordine dei 2.200 euro al metro quadrato. Per una ristrutturazione profonda la stima scende a circa 1.300 euro al metro quadrato. Il confronto con i valori di mercato permette di capire immediatamente il problema.

Prendiamo un appartamento di 100 metri quadrati. Nel caso di una ristrutturazione profonda, 1.300 euro al metro quadrato significano circa 130 mila euro di lavori per un rendimento di 100 euro a metro quandro che significa complessivamente 20 mila euro in meno della spesa.

E questo è il passaggio decisivo dell’analisi B.live: nei casi più critici il problema emerge ancora prima di aggiungere al conto il prezzo di acquisto dell’immobile, gli oneri finanziari, le spese tecniche, fiscali e di commercializzazione. Un problema evidenziato maggiormente nelle città medie. In Umbria secondo l’ultimo rilevamento di idealista, a giugno 2026 il valore medio regionale era di 1.065 euro al metro quadrato, contro una media italiana di 1.903 euro. In un anno il mercato umbro è cresciuto appena dell’1,7%, mentre il valore è ancora 36,4% sotto il massimo storico del luglio 2012, quando aveva raggiunto 1.674 euro al metro quadrato.

Ma soprattutto le differenze interne alla regione sono notevoli. A Perugia il prezzo medio richiesto è di circa 1.237 euro al metro quadrato; a Terni si scende a 1.027 euro. Ancora più bassi sono alcuni dei valori delle principali città della provincia di Perugia: Foligno circa 1.002 euro al metro quadrato, Spoleto 1.123 e Gubbio 867. Città di Castello è invece a 1.180 euro. Sono valori medi richiesti negli annunci e non equivalgono ai prezzi effettivamente conclusi nelle compravendite. Servono però a misurare la distanza fra il mercato residenziale locale e i costi di rigenerazione utilizzati nello studio B.live.

Il caso più evidente è Gubbio. Con circa 867 euro al metro quadrato, il valore medio di vendita è inferiore di oltre 1.300 euro alla soglia dei 2.200 euro utilizzata da B.live per la demolizione e ricostruzione. Anche ipotizzando una ristrutturazione profonda da 1.300 euro al metro quadrato, il valore medio di mercato rimane inferiore al costo dei lavori.

Ma non tutta l’Umbria è fuori mercato. Esistono segmenti nei quali la riqualificazione può essere remunerativa. L’acquisto a basso prezzo può sembrare un’opportunità. Ma i costi di ristrutturazioni parziali o totali riposizionano il presunto affare a livelli meno entusiasmanti.

La questione interessa direttamente il nuovo Piano casa perché una politica basata sulla rigenerazione del patrimonio esistente presuppone che qualcuno abbia convenienza a investire. Per l’Umbria il problema è quindi particolarmente rilevante nelle città con valori immobiliari più bassi e nei quartieri periferici o nei centri storici con immobili complessi da recuperare. Gubbio, Foligno e Terni mostrano oggi i differenziali medi più ampi; Spoleto e Città di Castello si collocano in una fascia intermedia, mentre Perugia dispone di segmenti di mercato abbastanza forti da rendere possibili operazioni che altrove non avrebbero margini.

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