Affitti, Scoppa (Confedilizia): Catanzaro indica la strada con accordi ampi e più libertà contrattuale

«L’analisi pubblicata dal Sole 24 Ore racconta una trasformazione profonda del mercato degli affitti: nelle grandi città italiane il contratto ordinario “4+4” perde terreno, mentre crescono le locazioni a canone concordato e quelle transitorie. Non è un dettaglio tecnico per addetti ai lavori. È il segnale che proprietari e inquilini stanno cercando formule più flessibili, sostenibili e adatte a una domanda abitativa cambiata. Secondo i dati richiamati dal quotidiano, nelle otto maiores città il “4+4” rappresenta ormai poco più di un terzo delle nuove locazioni. Crescono invece i contratti a canone concordato, favoriti dalla cedolare al 10%, dagli sconti Imu e dalla ricerca di un equilibrio tra canoni praticabili e convenienza per il locatore». Lo ha affermato, in una nota, il presidente di Confedilizia Calabria, avv. Sandro Scoppa.

Il mercato degli affitti tra flessibilità e adattamento

«Il dato – secondo Scoppa – va letto senza pregiudizi. Non dimostra il fallimento della locazione privata, ma la capacità del mercato di adattarsi. Famiglie con redditi più compressi, studenti, lavoratori in mobilità, giovani professionisti, proprietari prudenti e immobili molto diversi tra loro non possono essere ricondotti a un solo schema contrattuale. Il mercato cerca soluzioni. Quando la politica lo blocca, l’offerta si restringe; quando invece gli strumenti contrattuali sono flessibili, fiscalmente convenienti e aderenti alla realtà, le case possono tornare nella locazione regolare».

Accordi territoriali: una cornice leggera, non una gabbia

«Qui – secondo l’analisi di Scoppa – entra in gioco il tema degli accordi territoriali. Il canone concordato può essere utile, ma solo a una condizione: non deve mai trasformarsi in un mercato amministrato. Non è liberalizzazione in senso pieno e non va neppure idealizzato. Funziona soltanto se resta una cornice giuridica ampia e leggera, capace di facilitare l’incontro tra proprietario e inquilino. Se invece pretende di stabilire dall’alto il valore degli immobili e di ignorare zona, qualità, domanda, servizi e condizioni concrete dell’abitazione, cambia natura: non accompagna il mercato, lo comprime. Per questo le fasce di oscillazione devono essere molto ampie. Proprietario e inquilino non devono essere ostacolati nel trovare un accordo. Al contrario, devono poter negoziare dentro una cornice chiara, accedere ai benefici previsti dalla legge e concludere un contratto regolare senza essere imprigionati da tabelle strette o da parametri astratti. Il che equivale a dire che se l’accordo territoriale diventa una gabbia, produce l’effetto opposto: meno contratti, meno immobili disponibili, più diffidenza verso la locazione.»

Il caso Catanzaro e l’aggiornamento della mappatura

«Dentro questo quadro nazionale – ha evidenziato Scoppa – si inserisce il caso di Catanzaro. L’Accordo territoriale del 2021, sottoscritto da Confedilizia Catanzaro con le organizzazioni degli inquilini, aveva già dato alla città una cornice ordinata per i contratti a canone concordato. L’appendice integrativa del 2025, sempre promossa e sottoscritta dalla medesima storica e rappresentativa associazione della proprietà immobiliare, ha compiuto un passo ulteriore: ha aggiornato quell’impianto alla nuova zonizzazione Omi dell’Agenzia delle Entrate, evitando che valori e classificazioni ormai superati continuassero a condizionare i contratti. Restare fermi avrebbe significato leggere un territorio mutato con una mappa vecchia. Catanzaro, infatti, non è un blocco uniforme. Centro città, centro storico, Catanzaro Lido, lungomare, quartieri semicentrali, aree universitarie, zone periferiche, territori rurali e aree direzionali non esprimono lo stesso valore. Un appartamento sul lungomare non equivale a un immobile isolato; una casa ristrutturata, servita da ascensore, fibra, riscaldamento e posto auto non può essere trattata come un alloggio privo di requisiti; un’abitazione vicina a scuole, uffici, trasporti e servizi offre un’utilità diversa rispetto a una collocata in un contesto meno servito.

Valorizzare la qualità degli immobili per tutelare le parti

«Il pregio dell’appendice – ha proseguito Scoppa – sta qui: non irrigidire l’accordo, ma renderlo più capace di assorbire queste differenze. Zone, qualità degli immobili, dotazioni, pertinenze, arredamento, accessibilità, efficienza energetica e servizi non sono dettagli secondari, rappresentano invece informazioni decisive. In questo senso la logica è più vicina alla catallassi: non un valore imposto dall’alto, bensì una cornice che raccoglie dati dispersi e consente alle parti di trovare un equilibrio. Questo è il punto da difendere con chiarezza. Un accordo ampio non è un favore ai proprietari. È una garanzia per il mercato. Se il locatore trova condizioni ragionevoli, sarà più disponibile ad affittare. Se l’inquilino trova un contratto chiaro, registrato e fiscalmente ordinato, avrà maggiore tutela. Se entrambi possono muoversi dentro fasce realistiche, l’intesa nasce più facilmente. La regola deve aiutare il contratto, non impedirlo.

Un immobile curato del resto non nasce da solo. Richiede manutenzione, investimenti, impianti efficienti, sicurezza, accessibilità, arredi adeguati. Se questi elementi non vengono riconosciuti, il messaggio è chiaro: migliorare una casa non conviene. Un accordo territoriale serio deve invece valorizzare gli immobili migliori, perché solo così cresce un’offerta abitativa regolare, curata e stabile».

La leva fiscale e l’obiettivo della liberalizzazione

Scoppa poi analizza pure il nodo fiscale. «La riduzione statale del 25% dell’Imu sui contratti a canone concordato – ha evidenziato Scoppa – va nella direzione giusta, ma non basta. Il primo passo dovrebbe essere l’azzeramento dell’Imu sugli immobili locati con questa formula; il passo successivo, più ambizioso, una progressiva liberalizzazione del mercato delle locazioni. Una casa affittata non è un bene fermo: ospita persone, produce reddito dichiarato, genera contratti registrati e risponde a un bisogno reale senza nuovi apparati pubblici. La crisi dell’offerta nasce anche dal fatto che troppi proprietari considerano l’affitto un rischio più che un’opportunità. Per invertire la rotta non servono nuovi comandi, ma libertà contrattuale, certezza del diritto, fiscalità sostenibile e tempi rapidi nella tutela della proprietà. Gli accordi territoriali possono avere una funzione utile solo se restano strumenti di orientamento, non surrogati del mercato. Quando tabelle, apparati sindacali o criteri amministrativi pretendono di decidere il valore di un’abitazione, il risultato non è maggiore equilibrio, ma minore offerta.

Un messaggio di semplificazione dal capoluogo calabrese

Ecco perché «dal capoluogo della Regione Calabria può dunque partire un messaggio chiaro: gli accordi territoriali servono se aprono possibilità, non se le chiudono. Devono accompagnare domanda e offerta, non sostituirsi a esse. Devono consentire a proprietari e inquilini di godere dei benefici previsti dalla legge senza trasformare la contrattazione in un percorso a ostacoli. La direzione – ha concluso Scoppa – dovrebbe essere semplice: liberalizzare, semplificare, ridurre il peso fiscale e rendere conveniente affittare. Per aiutare chi cerca casa, il primo passo è non scoraggiare chi potrebbe offrirla».