Terrazzo e infiltrazioni: chi paga?

Quando da un terrazzo derivano perdite d’acqua che cagionano infiltrazioni, il contenzioso condominiale è dietro l’angolo ed è dunque fondamentale capire di chi è la responsabilità. Infatti, le infiltrazioni provenienti dai terrazzi costituiscono uno dei più frequenti motivi di lite condominiale.

La questione diviene ancora più complicata quando dal terrazzo, nonostante sia stato già ristrutturato, continuano a manifestarsi perdite d’acqua che danneggiano gli appartamenti sottostanti. La domanda dunque è: in questi casi chi deve pagare?

Innanzitutto, bisogna chiarire la natura del terrazzo: se si tratta di un lastrico solare o di un terrazzo di proprietà o uso esclusivo che svolge la funzione di copertura per altre unità immobiliari, si applica l’articolo 1126 c.c.

Tale norma stabilisce che le spese vengano ripartite per 1/3 a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo del terrazzo e per 2/3 a carico dei condomini le cui unità sono coperte dal terrazzo, proporzionalmente ai millesimi.

Se invece il terrazzo è parte comune dell’edificio, le spese vengono invece generalmente ripartite secondo l’art. 1123 c.c. in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, oltre alla ripartizione delle spese di rifacimento, occorre distinguere la questione del risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti. 

In base all’articolo 2051 c.c. (responsabilità per danno da cosa in custodia), il soggetto che ha il controllo del bene è responsabile dei danni che esso provoca, salvo prova del caso fortuito.

Riguardo la questione di nostro interesse, la giurisprudenza della Cassazione ha chiarito che il condominio risponde dei difetti strutturali e della mancata manutenzione; invece, il proprietario esclusivo può essere responsabile se il danno deriva da un uso scorretto o da interventi che hanno compromesso l’impermeabilizzazione. 

In particolare, meritano attenzione i grandi vasi e le fioriere che spesso vengono posti sul terrazzo dai condomini, indipendentemente dal fatto che siano pesanti, che poggino direttamente sulle pavimentazioni senza protezioni, che provochino ristagni d’acqua o che creino lesioni all’interno della guaina impermeabilizzante.

In tutti questi casi, il proprietario del terrazzo potrebbe essere indicato come responsabile per l’aggravamento del danno e, se viene dimostrato il nesso di causalità tra tali ipotesi e le infiltrazioni, il condominio potrebbe chiedergli un contributo maggiore o addirittura un vero e proprio risarcimento. 

Un’altra ipotesi si configura però se il terrazzo è stato oggetto di rifacimento, poiché in tal caso potrebbe configurarsi responsabilità dell’impresa esecutrice, la quale, ad esempio, potrebbe aver posato la guaina in modo scorretto o aver impiegato materiali non idonei.

Tuttavia, qui vi sono alcuni limiti, in quanto l’azione andrebbe esercitata entro 10 anni dal termine dei lavori, il vizio deve essere denunciato entro un anno dalla scoperta e, infine, è necessaria una perizia tecnica che dia prova del difetto costruttivo. 

Da tale disamina possiamo dunque ben comprendere che ogni caso è a sé perché bisogna analizzare diversi elementi: qual è la natura giuridica del terrazzo (esclusivo o comune), la causa tecnica delle infiltrazioni, eventuali elementi che abbiano aggravato il danno, la data e la qualità di eventuali interventi già effettuati.

In conclusione, nella maggior parte dei casi per addivenire ad una risoluzione della problematica, una perizia tecnica è il punto di partenza per individuare le rispettive responsabilità e solo successivamente sarà possibile applicare la disciplina legale codicistica per stabilire chi debba sostenere le spese e risarcire i danni.

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