Sui balconi del condominio l’amministratore risponde solo per le parti comuni

Conferma il punto anche Daniele Piva, avvocato penalista e professore associato di Diritto Penale all’Università degli studi di Roma Tre. «Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, l’amministratore di condominio può trovarsi a non poter intervenire se non ci sono fondi a sufficienza o se i condomini non riescono a trovare un accordo sui lavori da eseguire», commenta Piva. «Ma in caso di manutenzione straordinaria, per pericoli imminenti, l’amministratore è tenuto a intervenire per ottemperare al suo mandato di diligenza e controllo. Quindi, avvisando, ad esempio, i Vigili del Fuoco per la messa in sicurezza dei balconi; mettendo cartelli di allerta che segnalano il pericolo; impedendo ai condomini l’accesso agli spazi comuni pericolanti».

La messa in sicurezza è, d’altronde, la priorità per gli amministratori di condominio, sottolinea Burrelli, partendo appunto dal coinvolgimento dei Vigili del Fuoco e dall’utilizzo di transenne per recintare le zone soggette a rischi e pericoli. «Sensibilizzare tutti gli attori coinvolti, dagli amministratori ai proprietari di casa, dagli uffici comunali ai prefetti, è il passo ulteriore per prevenire incidenti che possono coinvolgere in modo più o meno grave i condòmini».

Il punto di vista del diritto

A norma del Codice civile, l’amministratore di condominio assume una posizione di garanzia per la buona manutenzione delle parti comuni e d’intervento in caso di pericolo. «Ha un dovere di controllo, manutenzione e intervento preventivo nell’evitare incidenti nelle parti comuni di un condominio. L’amministratore risponde, infatti, sia in sede penale sia in sede civile del suo operato», ricorda l’avvocato Piva. «La sua colpa, in caso, potrebbe essere la violazione dell’obbligo di diligenza e controllo che diventa grave nel caso in cui ci sia una sottovalutazione del rischio o, in precedenti amministrazioni, abbia omesso di attuare interventi preventivi relativi a incidenti prevedibili che poi si sono effettuati, sempre sulle parti comuni».

La responsabilità penale, nel caso in cui fosse dimostrata, potrebbe quindi configurarsi come omicidio colposo, punibile con la reclusione fino a cinque anni (articolo 589, Codice penale), mentre quella civile rientrerebbe nell’ambito del risarcimento per danni (patrimoniali e non) causati a terzi. Motivo per cui gli amministratori di condominio sono soliti stipulare polizze assicurative che possono coprire gli eventuali risarcimenti civili.

I chiarimenti della Cassazione

Come dimostrato dalle sentenze della Corte di cassazione 14576/2004 e 7042/2020, i balconi aggettanti, che costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva del singolo condomino e, dunque, di competenza del rispettivo proprietario per quanto riguarda le spese di manutenzione e la messa in sicurezza. Il proprietario del balcone è tenuto a provvedere alla sua manutenzione e a intervenire per ripristinarne la sicurezza in caso di evidenti segni di degrado. Se invece il deterioramento riguarda frontalini, parapetti o altri elementi dotati di funzione ornamentale, questi, sempre secondo la Cassazione civile (sezione II, ordinanza 29 ottobre 2018, n. 27413), possono essere considerati parti comuni; pertanto è l’amministratore a essere chiamato a intervenire per la messa in sicurezza, con spesa a carico del condominio, secondo i criteri generali.