Via libera con maggioranza semplice all’affitto del marciapiede al ristorante
Affittare a un ristorante parte del marciapiede condominiale non richiede maggioranze qualificate. È quanto precisa la Cassazione nell’ordinanza 13618/2026 relativa a un caso che, nella stagione estiva, non è infrequente.
La locazione temporanea
La vicenda originava dall’opposizione di una condomina alla delibera con la quale era stata autorizzata la locazione, per cinque mesi, nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale (quella posta davanti a un locale al pian terreno adibito a ristorante). A detta della condomina opponente, l’affitto mutava la destinazione d’uso del bene e pertanto per il via libera si necessitava del voto favorevole dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.
Soccombente nel merito, la condomina si rivolgeva in Cassazione ribadendo la contrarietà alla decisione. L’occupazione di parte del marciapiede con tavoli e sedie per cinque mesi l’anno, a suo avviso, equivaleva a sottrarre alla libera fruizione il bene comune per un lungo periodo di tempo, anche in considerazione del tenore dell’articolo 1575, Codice civile, che attribuisce al conduttore la libera e completa disponibilità del bene locato. La Cassazione respinge l’assunto e spiega: l’occupazione temporanea riguarda l’uso del bene, ma la destinazione non è destinata a mutare.
La differenza tra innovazione e modifica
Sul tema, i giudici di legittimità richiamano l’orientamento per cui le innovazioni all’articolo 1120, Codice civile si distinguono dalle modificazioni, disciplinate dall’articolo 1102 Codice civile, sia dal punto di vista oggettivo sia da quello soggettivo. Le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa. Per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una delibera dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (fra le tante, Cassazione 20712/2017 e 3440/2022).
Il corridoio pedonale
In estrema sintesi, il bene non viene trasformato: va tenuta in conto la temporaneità e la minima durata dell’occupazione dell’area (cinque mesi all’anno), la conservazione del passaggio sul marciapiede da parte dei condòmini, ai quali era stato lasciato apposito corridoio di 1,5 metri, nonché il fatto che queste limitazioni risultassero inserite nel contratto di locazione, impegnando così il conduttore al loro rispetto.
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