prezzi in rialzo, offerta al minimo e stangata affitti
Vivere a Roma sta trasformandosi in un’impresa finanziaria insostenibile per la gran parte dei ceti medi e dei lavoratori dipendenti. Tra quotazioni di vendita in costante rincorsa, un bacino di alloggi disponibili sempre più risicato e canoni d’affitto fuori controllo, accedere all’abitazione è diventato un percorso a ostacoli riservato a fasce di popolazione a ben alto reddito.
A tracciare i contorni dell’emergenza è l’ultimo dossier Immobiliare Fiaip Monitora, presentato giovedì 29 ottobre agli Horti Sallustiani nel corso del convegno «Roma emissioni zero. Le politiche dell’abitare tra Direttiva europea Case Green e riqualificazione urbana».
I dati riferiti al primo semestre 2026 testimoniano una dinamica di mercato surriscaldata: le quotazioni degli immobili ad uso residenziale sono salite del 6,4%, spinte da una flessione dell’offerta del 6% e da un contestuale balzo della domanda pari al 15,6%.
Terza città più cara d’Italia: il muro invisibile per i monoreddito
Con una richiesta media che sfiora i 3.784 euro al metro quadrato, la Capitale si conferma il terzo capoluogo più oneroso della penisola, posizionandosi subito alle spalle di Milano e Firenze.
Un trend che si scontra in modo drammatico con il potere d’acquisto dei cittadini:
I lavoratori che percepiscono una singola entrata mensile riescono ad accedere a meno del 9% delle case attualmente in vendita nell’area urbana;
Le famiglie a doppio reddito vedono la propria capacità di acquisto fermarsi al 41% del patrimonio sul mercato, registrando un ridimensionamento di quasi 5 punti percentuali nell’arco di appena dodici mesi.
La mappa del valore: dai 10mila euro del Tridente ai listini di periferia
Le distanze economiche tra i vari quartieri di Roma continuano ad amplificarsi. Nel Centro Storico, le abitazioni di nuova realizzazione raggiungono un prezzo medio di 7.700 euro al metro quadrato, mentre le unità ristrutturate variano tra i 5.600 e i 5.900 euro.
Nell’esclusiva cornice del Tridente si toccano picchi compresi tra i 9.500 e i 10.000 euro/mq, a fronte di quotazioni più moderate all’Esquilino (tra 4.400 e 4.900 euro/mq).
Nelle zone semicentrali della città:
Il quadrante Salario-Trieste si attesta su livelli compresi tra 8.000 e 8.400 euro/mq, seguito dall’asse Parioli-Flaminio (7.800 – 8.200 euro/mq);
Quotazioni relativamente più accessibili si registrano nel settore Aurelio-Gianicolense (3.400 – 4.100 euro/mq) e nella fascia Ostiense-Navigatori (3.500 – 4.000 euro/mq).
Nelle periferie cittadine, il quartiere Appio Claudio mantiene le cifre più elevate (4.500 – 4.800 euro/mq), mentre i prezzi più bassi del mercato romano si concentrano nel quadrante Acilia Nuova-Madonnetta, con valori compresi tra 2.200 e 2.500 euro al metro quadrato.
La stretta sulle locazioni e la scommessa delle “Case Green”
Sul fronte degli affitti la pressione non accenna a diminuire. Tra luglio e settembre 2026 sono stati registrati circa 13mila nuovi contratti (+6,1%), ma con un canone mensile medio che per bilocali e trilocali ha raggiunto la cifra di 1.200 euro.
In base alle rilevazioni di Immobiliare.it, solo il 2,7% delle abitazioni in affitto a Roma risulta sostenibile per un nucleo monoreddito (soglia che sale al 36,3% per i nuclei a due stipendi).
In un panorama segnato da forti criticità, l’adeguamento energetico del patrimonio edilizio potrebbe rappresentare un volano di riscatto per diverse aree urbane. Il report curato dall’Osservatorio Fiaip ha censito 16 quartieri ad elevato potenziale — tra cui Monteverde Nuovo, Marconi, San Paolo, Montagnola, Balduina, Cinecittà e Tor Marancia — in cui la riqualificazione promossa dalla Direttiva UE “Case Green” sugli edifici realizzati tra gli anni ’50 e ’70 consentirebbe un incremento di valore degli immobili stimato tra 700 e 1.500 euro al metro quadrato.
«L’efficienza energetica sta diventando un fattore determinante nella stima del valore delle case», ha evidenziato Alessandro Federici dell’Enea. Come ribadito dalla presidente di Fiaip Roma Silvia Dri, la sfida dei prossimi anni sarà affiancare alle normative europee strumenti pubblici in grado di incentivare gli interventi senza scaricare il peso delle ristrutturazioni sui soli proprietari immobiliari.
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