Case green, piano casa e immobili bloccati: la risorsa invisibile

* Director of Corporate Business Area di KRUK Italia.

Quando si parla di emergenza abitativa, rigenerazione urbana o Direttiva europea “Case Green”, il dibattito procede spesso su piani separati. Da una parte c’è la difficoltà crescente per molte famiglie di accedere ad abitazioni a costi sostenibili; dall’altra la necessità di riqualificare un patrimonio edilizio tra i più datati d’Europa per raggiungere gli obiettivi ambientali fissati dall’Unione Europea.

Eppure esiste un punto di incontro tra queste esigenze: migliaia di immobili già esistenti che oggi restano inutilizzati, incompiuti, degradati o bloccati per anni all’interno di procedure complesse.

La vera domanda, forse, non è quante nuove case servano, ma quante di quelle esistenti siamo ancora in grado di recuperare.

Riqualificare gli edifici esistenti non è soltanto una scelta ambientale. È una necessità economica e sociale.

In questo scenario esiste una risorsa poco considerata: gli immobili collegati ai crediti deteriorati. Dietro questa espressione tecnica si nasconde una realtà molto concreta fatta di abitazioni, negozi, capannoni e strutture ricettive che, a seguito di situazioni di insolvenza, restano a lungo fuori mercato. Molti di questi immobili potrebbero essere recuperati, efficientati energeticamente e restituiti rapidamente alle comunità, contribuendo ad aumentare l’offerta abitativa e a rigenerare interi territori.

Negli ultimi dieci anni il sistema bancario italiano ha compiuto un enorme lavoro di riduzione dei crediti deteriorati. Le esposizioni problematiche sono state progressivamente cedute a investitori e operatori specializzati, dando vita a un vasto mercato secondario.

Oggi il valore complessivo dei crediti deteriorati gestiti da banche, investitori e operatori specializzati in Italia sfiora i 275 miliardi di euro e una quota significativa è assistita da garanzie immobiliari che potrebbero essere valorizzate e reimmesse nel circuito economico.

Proprio per favorire questo processo, nel 2017 il legislatore introdusse nella Legge 130/1999 l’articolo 7.1, prevedendo le cosiddette Reoco (Real Estate Owned Company), società dedicate all’acquisizione, gestione e valorizzazione degli immobili posti a garanzia dei crediti deteriorati ceduti dalle banche. L’obiettivo era innovativo: superare una logica puramente liquidatoria e trasformare immobili spesso destinati al degrado in asset capaci di generare nuovo valore per creditori, debitori e territori.

Quella riforma rispondeva però a un mercato molto diverso da quello attuale. All’epoca il fenomeno era concentrato soprattutto sulle cessioni di crediti effettuate direttamente dalle banche.

Oggi, invece, una quota crescente delle transazioni riguarda crediti già usciti dai bilanci bancari e successivamente trasferiti tra investitori e operatori specializzati sul mercato secondario, in cui lo strumento della Reoco non è applicabile.

È qui che emerge una criticità. L’immobile non cambia, né cambiano il valore che potrebbe esprimere o i benefici che il suo recupero potrebbe portare a famiglie, imprese e comunità. Ciò che cambia è il percorso seguito dal credito a cui è collegato: se nel tempo è stato acquistato sul mercato secondario, le possibilità di valorizzare quell’immobile possono risultare più limitate. In altre parole, stesso immobile, stesso potenziale, ma un trattamento diverso che dipende non dal bene, bensì dalla storia del credito.

Per questo un anno fa è stata avanzata la proposta di estendere l’utilizzo delle Reoco anche ai crediti acquistati sul mercato secondario. Non si tratta di introdurre un nuovo strumento, ma di aggiornare una disciplina nata in un contesto diverso affinché possa accompagnare l’evoluzione del mercato.

Tuttavia la proposta è ancora in attesa di essere recepita e nel frattempo il Paese deve affrontare contemporaneamente la crescente domanda di abitazioni, gli obiettivi europei di efficientamento energetico e la necessità di limitare il consumo di suolo. Sfide apparentemente diverse che convergono nella stessa direzione: recuperare il patrimonio immobiliare esistente invece di lasciarlo inutilizzato.

Mentre cerchiamo nuove risposte all’emergenza abitativa e alla transizione energetica, migliaia di immobili restano fermi, in attesa di una seconda possibilità. Eppure il patrimonio da recuperare esiste già, così come le competenze e le risorse per valorizzarlo.

Talvolta la sfida non è costruire nuove soluzioni, ma rimuovere gli ostacoli che impediscono a quelle esistenti di funzionare.