Prezzi in salita e offerta in calo: la nuova geografia della casa a Trieste
20.03.2026 – 12.00 – Negli ultimi anni il mercato immobiliare triestino ha cambiato decisamente passo. Trieste non è più soltanto una piazza stabile – come emerso già nell’ultimo quinquennio –, un mercato cioè storicamente meno volatile rispetto ad altri capoluoghi italiani, ma rappresenta ormai anche un contesto immobiliare dinamico in cui prezzi, domanda e offerta si stanno riallineando secondo nuove tensioni. Il 2025 segna, sotto questo profilo, un punto di consolidamento di una crescita iniziata nel post-pandemia e allo stato attuale decisamente strutturata. Secondo la prima edizione del Market Monitor elaborato da immobiliare.it Insights, società di data intelligence del gruppo immobiliare.it, il capoluogo regionale si colloca tra i mercati urbani italiani con le performance più marcate. I prezzi delle abitazioni in vendita sono aumentati del 7,3% nell’ultimo anno, raggiungendo a fine 2025 una media di 2.439 euro al metro quadro. Il dato diventa ancora più significativo se letto in comparazione con gli anni precedenti: +32,9% rispetto al 2021. Una progressione che ha spinto la città dalla nona alla quinta posizione nella classifica nazionale per prezzo medio di vendita tra i mercati monitorati.
Anche il comparto delle locazioni conferma una traiettoria espansiva, sebbene con un’intensità leggermente inferiore: +5,9% su base annua e +29,4% rispetto al 2021. I canoni di affitto hanno mostrato una crescita costante nel corso di questi ultimi quattro anni, compresa tra il 5% e l’8% anno su anno, segno di un equilibrio ancora fragile tra disponibilità di offerta e pressione della domanda. Proprio il rapporto tra questi due fattori rappresenta uno dei nodi centrali del dossier. Nel segmento delle compravendite, a fronte di un interesse in aumento, l’offerta si è contratta del 7,2%, determinando un incremento del 22,2% della pressione di domanda sul singolo annuncio: un indicatore che colloca Trieste sopra la media dei mercati locali analizzati. Nel settore degli affitti, invece, sia domanda sia offerta crescono in modo moderato (+5%), con una pressione sostanzialmente stabile (+3%). Il tema dell’accessibilità abitativa da parte delle famiglie con uno o più redditi introduce un ulteriore elemento di analisi. Al giorno d’oggi una famiglia mono-reddito può permettersi il 24,5% delle abitazioni in vendita e il 15,4% di quelle in locazione; per un nucleo bi-reddito le cose cambiano alquanto, con le percentuali che salgono rispettivamente al 63,6% e al 79,3%. Tuttavia, anche per le famiglie con due redditi si registra un progressivo restringimento delle possibilità di acquisto rispetto al 2021, con una perdita di oltre 14 punti percentuali su questo fronte. Le previsioni per il 2026 fanno propendere per ulteriori incrementi nell’ambito dell’accessibilità: +9,8% per i prezzi di vendita e +6% per i canoni di locazione. Se queste stime nel corso dell’anno troveranno conferma, Trieste potrebbe consolidare definitivamente il proprio posizionamento tra i mercati medio-alti del panorama immobiliare nazionale. I numeri proposti dall’analisi di immobiliare.it delineano dunque una città in crescita, ma anche più selettiva nell’ambito dell’acquisto di un immobile. Per comprendere quanto questa dinamica sia sostenibile, quali quartieri trainino davvero il rialzo e come stiano reagendo investitori, agenzie e acquirenti, è necessario scendere dal livello statistico a quello operativo.
Un primo elemento di lettura arriva dal fronte dell’edilizia residenziale pubblica. Secondo le graduatorie provvisorie per l’assegnazione degli alloggi Ater a Trieste e nei Comuni minori, riferite ai bandi di edilizia sovvenzionata 2025 e pubblicate il 3 febbraio scorso, le domande pervenute sono state 4.150, di cui il 92% concentrate nel capoluogo; quelle ritenute valide risultano 3.529. I principali richiedenti sono donne (54%), mentre gli uomini si attestano al 46%. La fascia d’età più rappresentata è quella compresa tra i 36 e i 50 anni (33%), seguita da quella tra i 51 e i 65 anni (27%). Rilevante anche la presenza dei giovani under 35 (28%), mentre risultano in calo gli over 65 (12%). Tra le domande accolte figurano inoltre 416 nuclei familiari con persone con disabilità. Dal punto di vista della cittadinanza, il 61% delle richieste proviene da cittadini italiani, il 32% da cittadini extra-Ue e il 7% da cittadini dell’Unione europea. L’analisi dei redditi evidenzia inoltre una condizione economica particolarmente fragile: 2.763 nuclei (78%) presentano un ISEE inferiore ai 10.001 euro, e tra questi 651 dichiarano un ISEE compreso tra 0 e 2.000 euro. Un dato che restituisce l’immagine di una quota significativa di famiglie in forte difficoltà economica. «Rispetto alle graduatorie provvisorie dei bandi 2019 – spiega il presidente di Ater Trieste Daniele Mosetti – si registra un aumento della richiesta di alloggio a canone sociale (+5,7%). Sul fronte della disponibilità alloggiativa, negli ultimi tre anni sono stati mediamente reimmessi in locazione oltre 200 alloggi all’anno».
L’obiettivo dell’ente è ora quello di incrementare ulteriormente il numero delle assegnazioni. «Per questo – prosegue Mosetti – l’Azienda si è attivata con gli uffici regionali per individuare canali di finanziamento adeguati alla situazione triestina, caratterizzata da una forte concentrazione della domanda abitativa nel solo capoluogo e dalla presenza di un patrimonio edilizio vetusto, con rilevanti criticità strutturali e impiantistiche». Parallelamente Ater sta lavorando anche sul fronte della riqualificazione energetica del patrimonio esistente. «Ater non si limita alla produzione di nuovi alloggi, ma opera anche per migliorare la qualità della vita degli inquilini, anche attraverso la riduzione delle spese energetiche: negli ultimi tre anni, grazie al PNC – Fondo complementare al PNRR, con sei interventi sono stati efficientati complessivamente 253 alloggi». Il tema della disponibilità di alloggi resta tuttavia centrale anche nel medio periodo. «La nostra priorità – sottolinea Mosetti – deve essere il recupero degli alloggi sfitti e una gestione mirata dei casi di morosità tramite accordi con il Terzo settore. Il piano pluriennale da 300 milioni di euro (97 destinati a Trieste) permetterà di ampliare l’offerta abitativa e introdurre strumenti operativi innovativi». In presenza di una normativa regionale che punta alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente come alternativa al nuovo consumo di suolo, il recupero dello sfitto diventa dunque una delle priorità operative, anche in vista dell’imminente apertura dei nuovi bandi di edilizia sovvenzionata. «La messa a terra del piano di finanziamento pluriennale garantirà un rinnovamento del patrimonio edilizio e una notevole disponibilità di alloggi, anche tramite partenariati pubblico-privati».
Accanto all’edilizia residenziale pubblica, anche gli operatori del mercato privato osservano una trasformazione significativa delle dinamiche immobiliari cittadine. «Dal mio osservatorio – spiega Joel Giangrande, agente immobiliare e rappresentante dei giovani della FIMAA di Trieste – la crescita dei prezzi è legata soprattutto all’aumento dei costi di costruzione e ristrutturazione (anche per effetto del Superbonus 110%) e alla progressiva riduzione dell’offerta». A questo si aggiunge una crescente attrattività turistica della città. «Il turismo sta trainando Trieste e molti proprietari di seconde case preferiscono oggi la locazione breve, sottraendo immobili al mercato della vendita. Anche la domanda extraurbana alimenta la competizione, soprattutto nelle zone più richieste». La pressione della domanda, tuttavia, non si distribuisce in modo uniforme sul territorio urbano. «I picchi più evidenti si registrano nel centro e nei rioni residenziali più richiesti, come Gretta, San Vito e Romagna, dove la disponibilità di immobili è limitata». Allo stesso tempo emergono nuove aree di espansione della domanda. «Sta crescendo molto anche l’attrattività di Muggia, uno dei fenomeni più interessanti dell’area: una parte crescente della domanda si sta spostando verso realtà esterne al centro, alla ricerca di un equilibrio tra prezzo e qualità della vita».
Il cambiamento riguarda anche il profilo degli acquirenti. «Oggi acquistano soprattutto famiglie con buona solidità reddituale, chi vende per ricomprare e gli investitori; una parte sempre più ampia delle famiglie del luogo, invece, resta ferma, perché la crescita dei prezzi e il ridimensionamento della classe media stanno riducendo l’accessibilità alla casa». Una dinamica che merita attenzione anche in una prospettiva più ampia. «Se il mattone corre ma le famiglie restano ferme, la vera emergenza non è il mercato: è il potere d’acquisto». In questo equilibrio tra crescita del mercato, pressione della domanda e difficoltà di accesso alla casa si gioca dunque una delle partite urbane più delicate per il futuro della città: mantenere Trieste attrattiva e dinamica senza perdere la propria accessibilità abitativa.
Approfondimento a cura di Lorenzo Degrassi e Francesco Viviani
[l.d.] [f.v.]
