Cauto ottimismo per il settore immobiliare in vista del 2026
29.12.2025 – 08.00 – Dopo un 2024 segnato da incertezza e riposizionamento, il mercato immobiliare europeo guarda al 2026 con un clima di fiducia in graduale rafforzamento. È quanto emerge dall’European Outlook 2026 di Cushman & Wakefield, che individua una nuova fase di crescita sostenuta da maggiore stabilità macroeconomica, condizioni di finanziamento in miglioramento e driver strutturali come sostenibilità, digitalizzazione e qualità degli asset. Investitori e occupier stanno progressivamente abbandonando l’approccio attendista, privilegiando immobili prime e conformi ai criteri Esg. Anche l’Italia si muove in linea con le principali dinamiche europee, pur con alcune specificità. Secondo Cushman & Wakefield, sul mercato domestico si avverte un cambio di passo sia sul fronte degli investimenti sia su quello della domanda di spazi.
Nonostante il persistente disallineamento tra domanda e offerta, soprattutto per gli asset di qualità, le prospettive per il 2026 restano improntate a un cauto ottimismo. Nel 2025 l’attività transazionale dovrebbe superare i 10 miliardi di euro, sostenuta da fondamentali più solidi e da un contesto finanziario più favorevole. Il comparto uffici resta fortemente polarizzato. La pipeline di nuovi sviluppi, tra le più contenute dell’ultimo decennio, non è sufficiente a colmare il gap di offerta, con ulteriori aumenti dei canoni attesi nel 2026. Anche sul fronte degli investimenti tornano segnali di interesse per location centrali e strategie core plus e value-add.
Nel settore logistico, il take-up del 2025 si è mantenuto in linea con l’anno precedente, con una domanda fortemente orientata verso immobili moderni ed efficienti. Oltre il 90% delle richieste riguarda asset di qualità. Per il 2026 è previsto un rafforzamento della domanda, mentre la vacancy dovrebbe ridursi grazie a una pipeline più calibrata. I canoni prime sono attesi in moderata crescita e gli investimenti, già in rimbalzo nel 2025 con volumi intorno ai 2 miliardi di euro, dovrebbero consolidarsi ulteriormente.
Il retail attraversa una fase di rivalutazione. Nel 2025 si è registrato il ritorno del capitale istituzionale, attratto da fondamentali resilienti e da un pricing più equilibrato. Il mercato viaggia a doppia velocità tra asset prime e operazioni opportunistiche, mentre i retailer continuano a investire nei punti vendita fisici, puntando su format esperienziali e integrazione phygital. Le città d’arte e del turismo guidano la crescita, con canoni prime attesi stabili su livelli elevati anche nel 2026. Buone prospettive anche per l’hospitality, sostenuta da una dinamica turistica positiva e dall’attrattività del brand Italia. L’interesse degli investitori si concentra su asset luxury e nuovi format ad alta redditività, con il 2026 atteso come anno di consolidamento dopo un 2025 molto dinamico.
Tra i comparti più vivaci si confermano i data centre, spinti dalla crescita di AI e cloud. Gli investimenti previsti superano i 10 miliardi di euro entro il 2026, rafforzando il ruolo dell’Italia come snodo strategico nel Mediterraneo. Nel complesso, secondo Cushman & Wakefield, il mercato immobiliare italiano si avvia verso una fase in cui la resilienza degli ultimi anni può tradursi in opportunità concrete. Dopo un 2025 di consolidamento, il 2026 potrebbe segnare il passaggio dal potenziale alla crescita effettiva.
