Via del Ronco, “come il cambio di destinazione può sfociare in degrado”

A pochi giorni dalla morte di un uomo precipitato nella tromba delle scale di un edificio in via del Ronco a Bolzano, torna al centro dell’attenzione la storia e l’evoluzione di quel palazzo che negli ultimi anni è stato più volte al centro di segnalazioni e discussioni tra residenti e amministratori locali. La vicenda più recente riguarda un cittadino marocchino che, secondo le prime ricostruzioni, sarebbe caduto nel vano scale mentre tentava di fuggire dopo un furto all’interno dello stabile. L’uomo è morto sul colpo e l’episodio ha riportato l’attenzione sulle condizioni e sulle trasformazioni urbanistiche e sociali di quell’edificio.

A intervenire è Maurizio Puglisi Ghizzi, agente immobiliare e consigliere di circoscrizione Don Bosco per la Lega, che prova a ricostruire la storia dell’immobile e a spiegare come si sia arrivati alla situazione attuale. «Il palazzo di via del Ronco nasce nel 1979 come centro direzionale», spiega. «All’epoca era stato progettato quasi esclusivamente per ospitare negozi, studi professionali e uffici. In quegli anni Bolzano aveva ancora una forte domanda di spazi commerciali e direzionali e l’operazione immobiliare rispondeva perfettamente alle esigenze del mercato».

La situazione, tuttavia, cambia già nel corso degli anni Ottanta. «A metà degli anni Ottanta – continua Puglisi Ghizzi – si registra un primo calo della richiesta di uffici in quella zona della città. Alcuni proprietari iniziano quindi a chiedere i primi cambi di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. All’inizio si trattava di casi isolati, unità che venivano trasformate quando si liberavano o quando venivano vendute». Il passaggio decisivo avviene però nei primi anni Duemila. La crescente difficoltà a trovare casa in città accelera il fenomeno. «Con la carenza abitativa che Bolzano vive da molti anni– osserva – le richieste di cambio di destinazione d’uso sono aumentate in modo significativo. Gli uffici avevano spesso piante ampie e facilmente frazionabili e questo ha favorito l’intervento di operatori immobiliari che acquistavano intere unità per suddividerle in più appartamenti». Nascono così alloggi di dimensioni contenute, generalmente tra i 40 e i 50 metri quadrati, facilmente collocabili sul mercato della locazione. «Va anche ricordato – sottolinea il consigliere – che la normativa provinciale consente da decenni abitazioni con una superficie minima di 28 metri quadrati calpestabili. Quindi appartamenti da 35 o 40 metri quadrati sono perfettamente legali e non rappresentano certo un fenomeno recente».

Nel tempo cambia anche il profilo degli acquirenti. «Se inizialmente compravano soprattutto persone che volevano andarci ad abitare, dagli anni Duemila in poi la quota principale degli acquirenti è stata composta da investitori interessati alla messa a reddito degli immobili», spiega. Secondo Puglisi Ghizzi alcune caratteristiche originarie dell’edificio hanno contribuito a determinare la situazione attuale. «Parliamo di un immobile nato come centro direzionale, quindi senza balconi, senza cantine e con spazi pensati per uffici. Questo ha reso gli appartamenti relativamente più economici rispetto ad altre soluzioni in città e quindi più appetibili per chi voleva fare investimenti». Nel tempo, però, questo meccanismo avrebbe inciso anche sulla qualità delle locazioni. «Per aumentare la redditività – afferma – alcuni proprietari hanno iniziato ad affittare gli appartamenti a categorie di conduttori meno selezionate, talvolta legate ad attività ai limiti della legalità o comunque problematiche dal punto di vista del decoro e della convivenza condominiale». Un passaggio che, secondo il consigliere, ha segnato un punto di svolta. «Il processo di degrado locativo – dice – è iniziato quando alcuni proprietari hanno iniziato ad affittare gli appartamenti anche per attività legate alla prostituzione. È bene ricordare che da circa quindici anni la locazione di immobili per questo tipo di attività è legale, purché vengano rispettate alcune norme specifiche. Ma questo ha comunque inciso sulla percezione dell’edificio e sul tipo di frequentazioni». Nel frattempo anche gli spazi comuni hanno subito trasformazioni legate all’uso abitativo di un immobile che non era nato per questo scopo. «La mancanza di balconi o locali accessori ha portato a soluzioni improvvisate negli spazi comuni – spiega – con stendini nei vani scala, passeggini o oggetti depositati nei corridoi. Tutti elementi che nel tempo contribuiscono a dare un’immagine di disordine e di progressivo deterioramento». Negli ultimi anni, conclude Puglisi Ghizzi, il fenomeno si sarebbe ulteriormente accentuato. «Le norme urbanistiche più recenti hanno facilitato i cambi di destinazione d’uso e anche gli ultimi uffici rimasti stanno progressivamente diventando abitazioni. Ma quando queste unità entrano nello stesso circuito di locazioni già problematico, il rischio è quello di consolidare un processo di degrado che riguarda l’intero complesso».

✍️ Alan Conti