prezzi e compravendite in aumento

Bologna vede un incremento dei prezzi delle abitazioni pari all’1,2% su base annua secondo il 3° osservatorio sul mercato immobiliare 2025 redatto da Nomisma. Il mercato residenziale bolognese, così come quello nazionale, si distingue per una crescita moderata ma costante, trainata dalla domanda abitativa, dalla dinamicità delle compravendite e dalla vivacità della locazione. Nel corso del 2025, sia i prezzi delle case che i canoni di locazione hanno mostrato segnali di crescita, mentre gli sconti medi applicati nella fase di trattativa si sono mantenuti contenuti, soprattutto per gli immobili di pregio o ben ristrutturati.

Comparto residenziale in crescita, ma a velocità diverse

Nel primo semestre del 2025, il volume delle compravendite residenziali a Bologna ha raggiunto le 2.950 transazioni, aumentando del 7,5% rispetto allo stesso periodo del 2024. La ripresa si è manifestata soprattutto nel centro città e nelle zone di pregio, anche se l’offerta è rimasta stabile e moderata. Si registra una crescita dei prezzi medi delle abitazioni, ma con intensità minore rispetto al semestre precedente e variazioni tra le diverse zone urbane. Gli immobili nuovi o appena ristrutturati, dopo notevoli incrementi nei primi mesi dell’anno in centro, hanno registrato una lieve flessione del 2% nella seconda parte del 2025. Nel complesso, l’incremento cittadino dei prezzi delle abitazioni è stato dello 0,3% su base semestrale, mentre sulle abitazioni in buono stato si rilevano rialzi maggiori in periferia (+2,1%) e prezzi stabili nelle zone centrali più prestigiose.

Tempi di vendita e dinamiche dei prezzi: trend ed eccezioni

Gli sconti medi praticati risultano pari al 4% per le abitazioni nuove o ristrutturate, mentre raggiungono l’11% per le usate in periferia. La rigidità dell’offerta nelle zone centrali e di pregio si riflette in ribassi che non superano il 6-7% nelle trattative. I tempi medi di vendita scendono leggermente, assestandosi attorno ai 4 mesi, segno di un mercato ancora dinamico. Anche sul fronte delle locazioni si evidenziano canoni in aumento (+3,0% su base annua e +1,6% su base semestrale), con una vivacità superiore rispetto al comparto vendita. I rendimenti medi lordi da locazione rimangono stabili al 5,1%, e le tempistiche di assorbimento degli immobili sono mediamente brevi: circa 1,5 mesi, che si riducono a meno di una settimana per immobili particolarmente appetibili.

Non residenziale: tra uffici in sofferenza e negozi stabili

Il comparto non residenziale mostra un andamento diversificato. Nei primi sei mesi del 2025, le compravendite di uffici a Bologna hanno raggiunto quota 114, pari ad un aumento del 12,5% rispetto al semestre analogo del 2024. Tuttavia, i prezzi medi degli uffici hanno subito riduzioni, sia su base semestrale (-1,5%) sia annuale (-2,7%). Il mercato resta più liquido nel Business District, con tempi di vendita tra i 7 e gli 8 mesi e sconti medi intorno all’8%. Per le locazioni di uffici, i canoni medi hanno visto un leggerissimo rialzo (+0,4%), con un rendimento annuo lordo fermo al 4,8%. Invece, le compravendite di negozi nel primo semestre 2025 sono diminuite del 3,2% rispetto al precedente, fermandosi a 200 transazioni; inoltre, nel secondo semestre i prezzi medi sono calati dell’1,9%. Gli sconti medi osc…

Dinamiche della locazione e tempi medi sul mercato

Nel mercato dei negozi, le differenze restano marcate: gli sconti medi sono del 10% per il centro, salendo al 15% in periferia. I tempi medi di vendita per i negozi sono aumentati fino a 9 mesi, soprattutto per una maggiore difficoltà nel vendere gli immobili più centrali. Anche le locazioni commerciali mostrano una lieve diminuzione dei valori (-0,9% la variazione annuale), con rendimenti lordi annui stabili al 7% e tempi medi di locazione vicini ai 6,2 mesi. Complessivamente, emerge un clima di relativa stabilità per il settore non residenziale, con segnali contrastanti tra segmento uffici e negozi.

Previsioni residenziali: attese e possibili scenari futuri

Guardando al futuro, gli operatori prevedono per il primo semestre 2026 una prosecuzione della crescita sia delle compravendite residenziali sia dei valori medi degli immobili. Per il mercato delle locazioni si prevede una sostanziale stabilità nel numero dei contratti, ma con la possibilità di ulteriori, seppur moderati, aumenti dei canoni.

Il quadro nazionale: una crescita moderata ma costante

Su scala nazionale, secondo quanto emerso dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 realizzato da Nomisma, l’intero settore immobiliare italiano continua ad avere una crescita moderata ma costante, toccando diversi mercati principali come Bari, Bologna, Milano e Roma. Nomisma indica che il 2025 dovrebbe chiudersi con un incremento delle compravendite pari al +5,5% rispetto al 2024. I prezzi delle abitazioni sono leggermente aumentati (+0,6% nel secondo semestre), mentre si osserva uno spostamento della quota domanda verso la locazione (49% vendita, 51% affitto) che favorisce la crescita dei canoni (+3,5%).

Fattori trainanti e dati sulle compravendite in Italia

Secondo Nomisma, il quadro nazionale è sorretto dalla bassa inflazione, dal recupero del potere di acquisto delle famiglie e da tassi di interesse sui mutui ancora contenuti. Ciò ha favorito l’erogazione di capitale da parte delle banche a beneficio dell’acquisto di abitazioni, sostenendo la crescita delle compravendite. In particolare, le transazioni assistite da mutuo sono cresciute del +25,5% nel primo semestre 2025, mentre quelle sostenute da liquidità sono risultate quasi stazionarie. Il preconsuntivo sulle compravendite immobiliari per il 2025 indica dunque un consolidamento della fase espansiva.

Stabilità dei prezzi e vitalità del mercato nazionale

I prezzi delle abitazioni in Italia segnano una crescita moderata ma costante: nell’ultimo semestre del 2025 l’aumento si è fermato a +0,6%, influenzato da trattative positive e da aspettative dei venditori più realistiche. Secondo il rapporto Nomisma: “Il quadro che si è delineato nel secondo semestre dell’anno in corso suggerisce un mercato ancora vitale, ma con segni di maggiore cautela rispetto al rimbalzo osservato nei primi mesi dell’anno. Sull’anno i prezzi nominali delle abitazioni hanno registrato una certa tenuta, con un aumento medio del +1,5%, confermando un trend positivo ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022-2023”.

Locazione in aumento e tempi di assorbimento

Nel secondo semestre del 2025 si conferma il passaggio di parte della domanda potenziale dalla compravendita alla locazione (rispettivamente 49% acquisto, 51% affitto). Secondo le agenzie immobiliari, la scelta dell’affitto come soluzione temporanea è determinata dall’attesa di condizioni migliori per acquistare e dall’esigenza di flessibilità. La crescente domanda di affitto ha spinto verso l’alto i canoni, che sono aumentati del +3,5% su base tendenziale: i contratti ordinari sono in diminuzione (-2%), mentre quelli transitori e per studenti sono in notevole aumento (+3,1% e +9,5% rispettivamente). La rapidità di assorbimento del mercato rimane una caratteristica: in media servono 4,7 mesi per la vendita di un’abitazione e 1,9 mesi per affittarla.

Prospettive per il prossimo triennio e mercato corporate

Secondo Nomisma, per gli anni 2026-2028 si prevede una crescita delle compravendite immobiliari (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027, +1,4% nel 2028), superando le 780mila transazioni entro la fine del triennio. I prezzi delle abitazioni sono comunque destinati a crescere a ritmi inferiori all’inflazione. Il settore corporate si muove in uno scenario internazionale difficile, caratterizzato da tensioni geopolitiche e rallentamento economico, ma l’Italia riesce a mantenere la fiducia degli investitori. Nel 2025, gli investimenti nel settore hanno raggiunto i 7,8 miliardi di euro, crescendo del 21,9% rispetto al 2024, con la prospettiva di toccare gli 11,5 miliardi entro fine anno, segno di una tenuta positiva paragonabile ai mercati dell’Europa meridionale.