Mercato immobiliare in Italia, nel 2025 investimenti record: superano i 12,6 miliardi di euro

Aumentano gli investimenti nel mercato immobiliare italiano: nel 2025 ha registrato volumi record, con un valore che ha superato i 12,6 miliardi di euro, il dato più alto registrato negli ultimi sei anni. La performance riflette una crescita del 28% rispetto al 2024, sostenuta da un quarto trimestre eccezionalmente dinamico, che da solo ha generato 4,5 miliardi di euro e rappresenta il miglior risultato trimestrale degli ultimi anni. A indicarlo è l’indagine ‘Emerging Trends in Real Estate Europe 2026’ di PwC/Uli, secondo cui i flussi di capitale stanno convergendo verso mercati percepiti come più resilienti e dinamici. Milano si posiziona al 7° posto tra le principali città europee per prospettive di investimento, superando Barcellona, Francoforte e Amburgo. Roma, grazie alla carenza di uffici prime e alle numerose opportunità nel residenziale, guadagna tre posizioni e si attesta al 16° posto.

Nel 2026, i settori che presentano le migliori prospettive di investimento sono guidati dai data center, che ottengono un punteggio di 4,53. Seguono le nuove infrastrutture energetiche con 4,45, gli alloggi per studenti con 4,25, mentre gli appartamenti serviti e il settore sanitario si distinguono anch’essi, rispettivamente con 4,16 e 4,13.

Nel 2025, il comparto Retail si è confermato quale principale asset class per volumi di investimento, distinguendosi particolarmente nel quarto trimestre, quando sono stati registrati flussi pari a 1,2 miliardi di euro. Complessivamente, il segmento ha totalizzato 3,5 miliardi di euro nell’arco dell’anno, segnando un incremento significativo del 49% rispetto al 2024. Il settore Hospitality ha evidenziato una performance di rilievo, raggiungendo quasi 2,4 miliardi di euro di investimenti, con una crescita annuale del 20%. Le operazioni più rilevanti hanno riguardato la riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso, rivolte a una clientela internazionale.

La logistica ha proseguito il suo percorso di crescita, con investimenti pari a circa 900 milioni di euro nel solo quarto trimestre e un ammontare annuo di 2,2 miliardi di euro, in aumento del 29% rispetto all’anno precedente. Gli investitori internazionali hanno privilegiato asset core, favorendo una compressione progressiva dei rendimenti prime. Il segmento Office ha registrato una significativa ripresa nel quarto trimestre, con investimenti pari a 700 milioni di euro. Tuttavia, il totale annuale si attesta a 2 miliardi di euro, evidenziando una contrazione del 6% rispetto al 2024. Milano si conferma il mercato di riferimento, seguita da Roma. I settori Living e Alternative hanno rafforzato il proprio posizionamento tra le scelte predilette dagli investitori, raggiungendo un totale combinato di 2,5 miliardi di euro (+51% rispetto all’anno precedente). In particolare, lo Student Housing ha visto un raddoppio dei volumi, mentre il comparto healthcare e i data center continuano a suscitare un crescente interesse.

Contesto dei tassi d’interesse e dinamiche dei cap rate

Un elemento determinante che ha influenzato il mercato immobiliare è rappresentato dall’asimmetria nell’adeguamento delle componenti dello spread, ovvero cap rate e tasso risk-free. Tale fenomeno si è sviluppato in due fasi distinte negli ultimi anni:

1. Fase di incremento dei tassi d’interesse (2022-2023): i cap rate immobiliari hanno registrato un adeguamento lento rispetto alla crescita dei tassi, a causa dell’intrinseca illiquidità dell’asset class.
2. Fase di stabilizzazione o riduzione (2024-2025): i rendimenti obbligazionari sono diminuiti più rapidamente, mentre i cap rate non hanno subito una compressione proporzionale; tuttavia, lo spread risultava già ridotto per effetto del ritardo accumulato nella fase precedente.

Le attuali dinamiche del mercato immobiliare italiano evidenziano una ritrovata stabilità dei tassi d’interesse, che si traduce in una compressione dello spread tra cap rate e tasso risk-free dopo vari trimestri di espansione. Questo contesto segnala una diminuzione del premio di illiquidità e una riduzione del margine di sicurezza: in presenza di shock di mercato, lo spread potrebbe non essere sufficiente a compensare i rischi specifici del settore immobiliare. Di conseguenza, risulta fondamentale che gli investitori si concentrino su asset caratterizzati da fondamentali solidi, come ubicazione, qualità dei conduttori e conformità agli standard Esg, per giustificare la selettività richiesta da spread così contenuti.

La polarizzazione del mercato immobiliare si è ulteriormente accentuata tra i segmenti core e value-add. Gli asset core continuano a garantire rendimenti stabili o in fase di compressione, mentre il segmento value-add registra un ampliamento dei rendimenti: questa divergenza ha mantenuto i cap rate degli immobili di alta gamma a livelli artificialmente contenuti, concentrando la domanda su un ristretto numero di proprietà di eccellenza. Le strategie di investimento stanno subendo una trasformazione: sebbene le strategie value-add mantengano una significativa attrattiva, adottate dal 47% degli operatori, si osserva una rilevante ripresa delle strategie core, preferite ora dal 38% degli investitori, rispetto al 21% rilevato nel 2024.

Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, spiega: “In un contesto caratterizzato da spread ridotti, le opportunità di generare plusvalenze tramite compressione dei rendimenti risultano limitate: la performance sarà principalmente guidata dalla crescita organica dei canoni di locazione, sostenuta dai mercati con una forte domanda da parte dei tenant. Sarà inoltre cruciale una gestione attiva degli asset, che includa attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi”. Per quanto riguarda la leva finanziaria, gli investitori sono invitati a rivalutare l’impiego del debito, considerando il ridotto margine di sicurezza. In presenza di spread compressi, anche minimi incrementi del costo del capitale possono incidere negativamente sulla redditività degli investimenti a leva. Pertanto, è presumibile che verranno adottati approcci più prudenti in tal senso, adottando rapporti loan-to-value più contenuti al fine di preservare la flessibilità finanziaria.