Mercato immobiliare, a Genova prezzi delle case in calo. Aumentano ancora gli affitti: rendimenti alle stelle
Genova. “Nel secondo semestre 2025 l’indice di performance del mercato residenziale della compravendita a Genova mostra un trend in lieve crescita, che però compensa solo in parte la decelerazione del semestre precedente. Gli indicatori che hanno contribuito a tale andamento sono l’intensità della domanda e la diminuzione degli sconti medi, mentre restano sostanzialmente stabili su base semestrale i tempi di assorbimento e il livello dei prezzi medi”. Questo è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, che traccia un quadro sull’andamento di una delle principali spie dell’economia e del benessere di un territorio. E per Genova, come molto tempo a questa parte, il bilancio è a chiaroscuro.
Comparto residenziale
Il trend di aumento delle transazioni residenziali che nel 2024 ha raggiunto il numero delle 8.770 trova conferma anche nel primo semestre 2025 che, con 4.620 transazioni, segna un aumento del 9,2% tendenziale (fonte Agenzia delle Entrate). Questa dinamica positiva arriva in risposta alla riduzione dei tassi di interesse sui mutui in atto e al conseguente allentamento degli standard creditizi delle banche. Dall’analisi di Nomisma condotta sugli operatori di mercato risulta che la domanda che transita per agenzia è leggermente sbilanciata verso la locazione, 55% delle richieste contro il 45% dell’acquisto. Considerando i prezzi medi delle abitazioni nuove e usate, il centro studi bolognese rileva una diminuzione sia su base semestrale sia annuale (rispettivamente -0,3% e -0,6%). Genova è l’unica grande città analizzata che, assieme a Roma, registra una variazione negativa dei prezzi delle abitazioni. Lo sconto medio sul prezzo richiesto per un’abitazione usata rimane stabile al 12%, mentre risulta in calo per le proprietà in ottimo stato (5%). I tempi medi di vendita sono invariati (5 mesi e mezzo). Sul fronte della locazione, crescono di nuovo i canoni medi delle abitazioni usate sia su base annuale (+3,8%), sia semestrale (+2,1%). In ulteriore aumento i rendimenti medi lordi da locazione, oggi pari al 5,9%, su valori elevati per il capoluogo ligure che non si registravano dai primi anni Duemila. I temi di assorbimento di un immobile toccano i minimi storici per la città di Genova che passano dagli 1,5 mesi nelle zone di pregio ai 3 delle zone periferiche.
Comparto non residenziale
Nel primo semestre 2025 il mercato genovese degli uffici ha segnato una ripresa tendenziale a due cifre (+17%), con 87 compravendite contro le 74 del primo semestre 2024. Nel secondo semestre 2025, il comparto ha registrato variazioni negative dei prezzi medi (-3,6% annuale e -2,3% semestrale). I tempi medi di vendita si attestano sugli 8,5 mesi, mentre gli sconti medi sono tornati al 14,5%. Sul fronte della locazione, gli operatori per il secondo semestre 2025 riferiscono di una domanda e di un numero di locazioni pressoché invariati rispetto allo scorso semestre. Anche per quanto riguarda i canoni medi, la flessione (-3,0% annuale e -1,3% semestrale) è decisamente superiore a quanto registrano, in media, le altre città italiane. Il rendimento medio lordo annuo è stabile al 5,9% (ai massimi degli ultimi 25 anni), mentre i tempi medi di locazione diminuiscono leggermente rispetto ad un anno fa (5,5 mesi) e confermano un gap tra le zone urbane di oltre tre mesi, dai 4,3 mesi del centro e della periferia terziaria agli 8 mesi della restante periferia.
Il mercato genovese dei negozi nel 2024 ha presentato un andamento opposto rispetto a quello degli uffici, registrando un ulteriore incremento delle compravendite che, con 502 transazioni, si assestano sul picco massimo degli ultimi 16 anni, in aumento del 3% sul 2023. Nel primo semestre 2025 l’Agenzia delle Entrate ha registrato un calo del -8% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, ma dopo quattro anni consecutivi di compravendite in aumento, una leggera frenata a consuntivo d’anno 2025 sarebbe da considerare fisiologica. Per quanto riguarda i valori, nel secondo semestre 2025 anche il comparto commerciale ha registrato variazioni negative dei prezzi medi: -2,8% su base annuale e -2,3% semestrale.
Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è salito al 14%, con il gap tra centro (8,7%) e periferia (19%) che rimane particolarmente accentuato. I tempi medi di vendita diminuiscono (7 mesi), così come accade per quelli di locazione (4,8 mesi). Anche sul versante della locazione la flessione dei canoni medi (-2,1% annuale e -1,0% semestrale) è superiore a quanto registra la maggior parte delle altre città monitorate. Il rendimento medio lordo anno da locazione si assesta al 7,7%.
Le conclusioni
Come interpretare questi dati? Il settore residenziale a Genova, infatti, nel 2025 mostra ancora segnali contrastanti. Da un lato, l’importante incremento delle compravendite (+9,2%) è un chiaro indice della ripresa della fiducia nel credito e della reazione positiva alla riduzione dei tassi di interesse. Dall’altro lato, la città si distingue negativamente per la diminuzione dei prezzi medi delle abitazioni, suggerendo che l’aumento delle transazioni non è guidato da un forte aumento della ricchezza o della domanda migratoria, ma da un riposizionamento dei prezzi per incontrare il potere d’acquisto locale. Il dato più rilevante è la forte predominanza della domanda di locazione, con canoni e rendimenti da affitto in netta crescita (5,9%), che riflette una difficoltà crescente per molte famiglie genovesi nell’accedere alla proprietà e rende la città un mercato estremamente redditizio per gli investitori.
Il comparto non residenziale indica una certa cautela nel tessuto economico e commerciale di Genova. Nonostante un forte aumento nelle transazioni di uffici (+17%) e un picco storico di compravendite di negozi nel 2024 (seguito da una “frenata fisiologica” nel 2025), i prezzi e i canoni di locazione di entrambi i settori sono in flessione, e la loro caduta è più marcata rispetto alla media nazionale. Questo suggerisce che, mentre gli immobili cambiano di mano (magari a fini di investimento), la domanda d’uso effettiva da parte di aziende e commercianti è debole. Tale scenario riflette un terziario che stenta a pagare premium per gli spazi, indicando che la crescita economica locale non sta generando una robusta espansione delle attività d’impresa in grado di sostenere i valori immobiliari.
