Cedolare secca, Confedilizia: una buona riforma da liberare da lacci e lacciuoli fiscali

Una significativa riduzione delle imposte sugli affitti è prevista dal disegno di legge di Bilancio 2027, presentato alla Camera dei deputati il 30 ottobre scorso. Il provvedimento dimezza la cedolare secca sui nuovi contratti abitativi a canone concordato, portandola dall’attuale 10 al 5 per cento, e la riduce ulteriormente all’1 per cento quando l’inquilino ha meno di 36 anni. Su un canone annuo di 7.200 euro, ad esempio, il proprietario pagherebbe 360 euro di imposta, oppure appena 72 euro nel caso di un giovane conduttore, rispetto agli attuali 720 euro.

La manovra reintroduce inoltre la cedolare secca per i contratti di locazione commerciale stipulati nel 2027, limitatamente ai negozi di categoria catastale C/1 con superficie non superiore a 200 metri quadrati. L’aliquota sarebbe del 21 per cento, ridotta al 10 per cento nei comuni capoluogo di città metropolitana. In Calabria, pertanto, un negozio situato a Reggio Calabria potrebbe beneficiare dell’aliquota del 10 per cento, mentre per un immobile analogo a Catanzaro, Cosenza, Lamezia Terme o Soverato sarebbe applicabile quella del 21 per cento.

La riduzione delle aliquote rappresenta una svolta significativa nella fiscalità immobiliare e merita pieno apprezzamento. Dopo anni nei quali il dibattito sulla casa si è concentrato prevalentemente su vincoli e restrizioni, la manovra riconosce finalmente che incentivare l’offerta attraverso una minore imposizione può contribuire a rendere più dinamico il mercato delle locazioni. È un cambiamento di impostazione importante, che sarebbe opportuno consolidare nel tempo.

Le nuove aliquote dell’1 e del 5 per cento sarebbero riservate ai contratti stipulati nel 2027, con applicazione ai canoni percepiti fino al 2031. La scelta risponde all’obiettivo di favorire l’immissione sul mercato di nuove abitazioni in locazione, ma pone anche il tema della stabilità delle agevolazioni e del trattamento dei rapporti già esistenti. Una disciplina fiscale destinata a incidere su contratti pluriennali dovrebbe infatti offrire ai proprietari un orizzonte sufficientemente prevedibile, evitando che le condizioni economiche dell’investimento dipendano da successive decisioni legislative.

Il disegno di legge introduce inoltre clausole antielusione per impedire che i contratti esistenti vengano risolti anticipatamente e sostituiti con nuovi accordi al solo scopo di ottenere le aliquote ridotte. Le limitazioni riguarderebbero anche determinate locazioni concluse con lo stesso inquilino, con suoi familiari o con persone già conviventi nell’immobile.

Secondo Sandro Scoppa, presidente di Confedilizia Calabria e Catanzaro, «l’esigenza di prevenire comportamenti elusivi potrebbe essere ritenuta comprensibile, ma le disposizioni dovrebbero essere formulate in modo da non ostacolare operazioni contrattuali giustificate da esigenze effettive delle parti. La risoluzione di una locazione e la stipulazione di un nuovo accordo possono infatti avere ragioni del tutto legittime, che non dovrebbero essere automaticamente assimilate a tentativi di aggiramento della disciplina fiscale».

La questione interessa anche Catanzaro e gli altri comuni calabresi nei quali sono operativi gli accordi territoriali per le locazioni concordate. Nel capoluogo, il nuovo accordo depositato il 1° luglio 2026 ha aggiornato i parametri per la determinazione dei canoni. Le nuove aliquote potrebbero favorire un maggiore utilizzo di questi strumenti, mentre una loro progressiva stabilizzazione consentirebbe di offrire ai proprietari riferimenti fiscali più affidabili.

Particolare attenzione merita inoltre la cedolare sulle locazioni commerciali. Il suo ritorno costituisce un risultato importante, ma la differenza tra l’aliquota del 10 per cento prevista per Reggio Calabria e quella del 21 per cento applicabile negli altri comuni della regione suggerisce l’opportunità di valutare, compatibilmente con le risorse disponibili, un ampliamento del trattamento più favorevole. Analogamente, potrebbe essere utile esaminare l’estensione del regime ad altre categorie catastali e a immobili di superficie superiore a 200 metri quadrati. Un ulteriore aspetto riguarda il divieto di aggiornamento del canone durante l’applicazione della cedolare, che nelle locazioni commerciali può assumere particolare rilievo per la durata dei rapporti e per la necessità di preservare nel tempo il valore economico del corrispettivo. È un elemento che merita attenzione nella valutazione complessiva della convenienza del nuovo regime.

«La manovra offre dunque l’occasione per avviare una fase diversa nella politica immobiliare, nella quale la riduzione delle imposte si accompagni a una maggiore certezza dei rapporti e a tutele più efficaci per i proprietari. In questa prospettiva assume rilievo anche il disegno di legge sulle procedure di rilascio degli immobili, attualmente all’esame del Senato, che interviene su un altro fattore decisivo per la disponibilità di abitazioni in locazione: la possibilità di recuperare il proprio bene in tempi ragionevoli».

«La proprietà privata ha bisogno di imposte contenute, regole stabili e diritti effettivamente tutelati. La riduzione della pressione fiscale rappresenta un passo importante, che deve aprire la strada a una politica capace di restituire fiducia a chi investe e mette a disposizione i propri immobili. Perché il mercato delle locazioni possa svilupparsi, occorre riconoscere ai proprietari la piena libertà di utilizzare e valorizzare i propri beni, eliminando vincoli e interferenze ingiustificate e assicurando, al tempo stesso, una cornice di legalità e sicurezza giuridica nella quale i contratti siano rispettati e la proprietà adeguatamente protetta. In una parola: occorre liberalizzare, garantendo il pieno rispetto dei diritti!».