Con il nuovo rapporto intitolato “Il pezzo che manca”, i sindacati Sunia e Federconsumatori continuano la loro attenta analisi sulla situazione degli affitti brevi e turistici nella città di Modena e sulla crisi abitativa in diversi Comuni della provincia.
I dati raccolti confermano che gli immobili destinati ad affitto turistico continuano a crescere in modo assai significativo sul territorio. A settembre 2024 si contavano infatti 1553 strutture in provincia. Questo numero è salito a 1759 nel mese di marzo 2025, segnando un incremento del 13% in soli sei mesi. Il trend espansivo non si è poi arrestato e a giugno 2026 le strutture dotate o dotabili di CIN sono arrivate a 2059.
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Le associazioni calcolano che, in 21 mesi, la crescita degli appartamenti e delle camere in affitto per periodi inferiori a 30 giorni sia stata del 33% a livello provinciale. All’interno del capoluogo, al 9 giugno 2026, risultano 701 strutture registrate sul sito del Ministero del Turismo, di cui circa 680 presenti sul portale Airbnb, evidenziando una crescita cittadina che si attesta attorno al 20% rispetto allo scorso anno.
La concentrazione nelle mani di pochi soggetti
Un elemento centrale evidenziato dall’indagine di Sunia e Federconsumatori è la progressiva concentrazione del mercato dell’affitto turistico nelle mani di pochissimi operatori professionali, con la conseguente e sempre più evidente marginalizzazione dei proprietari di un solo immobile. Le associazioni denunciano a più riprese la scarsa trasparenza del settore, segnalando come spesso, dietro a soggetti che si presentano come proprietari privati, si nascondano vere e proprie agenzie immobiliari.
Il caso più emblematico a Modena citato dalle associazioni è quello di MoVe Srl, individuato come il maggiore operatore locale. Riguardo alla pratica di presentarsi inizialmente sotto un profilo familiare fittizio, le associazioni riportano fedelmente la giustificazione fornita a suo tempo dall’azienda stessa: “Siccome Airbnb permette di personalizzare i profili, abbiamo preferito definirci ‘host privati’: si tratta di una strategia di marketing che su quella piattaforma funziona maggiormente, e che avvicina di più gli ospiti. Ma dietro c’è sempre la nostra società e la partita Iva di MoVe Srl.”. I numeri di questa società, secondo quanto rilevato dal report, delineano un’espansione aggressiva, passando da 48 immobili gestiti all’inizio del 2025 agli attuali 80. Considerando inoltre la rete di host collegati all’azienda, il numero sale a circa 100 appartamenti in gestione, traducendosi in una quota di mercato cittadino pari al 20%.
I dubbi sui reali rendimenti economici
Federconsumatori e Sunia dedicano un’ampia sezione del report a interrogarsi sulla reale convenienza degli affitti brevi rispetto alle locazioni tradizionali. Citando l’indagine pubblica effettuata da ART-ER per conto della Regione Emilia-Romagna, le associazioni riportano che nel primo semestre 2025 il prezzo mediano per notte registrato a Modena è stato di 88 euro, a fronte di un’occupazione mediana stimata in 54 giorni per unità immobiliare.
Le associazioni, riprendendo rigorosamente lo studio regionale, motivano l’utilizzo del dato mediano specificando che “- il valore che si trova a metà della distribuzione… la mediana è meno influenzata dai valori anomali e descrive meglio il comportamento tipico del mercato”. Valutando invece il mero calcolo aritmetico, le associazioni precisano che “- La media è il valore che si ottiene sommando tutti i prezzi e dividendo per il numero degli alloggi: è quindi molto sensibile alla presenza di pochi valori molto alti o molto bassi.”. Applicando proprio la media, il costo sale a 102 euro e l’occupazione si attesta a 85 giorni.
Tuttavia, incrociando i dati, Sunia e Federconsumatori fanno notare che per pareggiare le entrate garantite da un affitto a canone concordato, a Bologna servono 120 giorni e a Ferrara ne occorrono 180. Ipotizzando per la città di Modena una soglia di pareggio fissata a 150 giorni, i livelli di occupazione attuali risultano incredibilmente inferiori ai rendimenti degli affitti classici. Le associazioni considerano questa dinamica un vero e proprio mistero irrisolto all’interno di un settore storicamente caratterizzato dall’opacità.
Il nodo degli affitti transitori e la richiesta di trasparenza
Il documento redatto dalle associazioni analizza infine il mercato contiguo degli affitti transitori, definiti formalmente come le locazioni che vanno dai 31 giorni ai 18 mesi. Federconsumatori e Sunia ritengono molto probabile che gran parte degli immobili modenesi destinati ad affitto breve venga sfruttata anche per le locazioni transitorie, le quali prevedono in genere prezzi scontati oltre il 50% e sono sottoposte a rigide regole, come l’obbligo di registrazione e di una precisa giustificazione scritta.
Le associazioni denunciano apertamente che a Modena, classificato come Comune ad Alta Tensione Abitativa (ATA), le regole per l’applicazione dei canoni concordati vengono sistematicamente ignorate, con inserzioni in rete che avanzano richieste economiche anche doppie o triple rispetto ai limiti consentiti.
Il rapporto si chiude quindi sottolineando l’urgenza di applicare in pieno le norme europee, imponendo ai portali telematici l’obbligo di comunicazione mensile dei dati ai Comuni. L’amara sintesi finale di Sunia e Federconsumatori viene affidata a una constatazione inequivocabile: “- Il pezzo che manca, per capirci, è la trasparenza.”.
