Affitti brevi, il Consiglio di Stato mette un freno alle strette dei Comuni. Ecco cosa cambia
Il Consiglio di Stato ha stabilito che un Comune non può vietare né limitare gli affitti brevi gestiti da privati in forma non imprenditoriale, mettendo un freno alle restrizioni che recentemente sono prolificate in più parti d’Italia. Con l’aiuto degli esperti dello studio legale e tributario Qlt Law&Tax, cerchiamo di capire come la decisione del Consiglio di Stato possa impattare la materia.
Secondo i giudici, spiegano gli avvocati, “nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione” (sentenza n. 2928/2025).
La decisione – sintetizzano da Qlt Law&Tax – in sostanza chiarisce che questo genere di affitti, pur avendo finalità turistiche, non sono equiparabili a un’attività ricettiva di carattere professionale, ma restano confinate nell’ambito del diritto privato, tutelando così le ragioni di chi affitta senza pretesa di intraprendere un’attività di carattere commerciale. Ma cosa cambia nello specifico?
Cosa prevedono oggi le norme sugli affitti brevi a fini turistici
La legge consente ai privati di affittare i propri immobili per periodi fino a 30 giorni (anche più volte l’anno), senza necessità di aprire una partita Iva. Questa attività, se svolta in forma non imprenditoriale (per non più di tre unità immobiliari per proprietario), è libera, purché non accompagnata da servizi tipici delle strutture ricettive, come colazione o pulizie durante il soggiorno.
Perché il Consiglio di Stato è intervenuto su questo tema?
Il Consiglio di Stato è stato chiamato a pronunciarsi sulla legittimità di un regolamento comunale che ha introdotto restrizioni sugli affitti brevi (il divieto di operare in alcune zone o l’obbligo di una specifica autorizzazione), sostenendo che queste locazioni devono essere trattate come attività ricettive e non come semplici contratti di locazione tra privati.
Cosa ha deciso il Consiglio di Stato?
Il Consiglio di Stato ha escluso che i Comuni possano vietare o imporre restrizioni alle locazioni brevi aventi carattere non imprenditoriale, sottolineando che questi contratti sono regolati esclusivamente dal diritto privato, come atti dispositivi del proprietario e, quindi, non rientrano nelle disposizioni che disciplinano le attività ricettive. Di conseguenza, queste stesse attività non possono essere soggette a restrizioni o obblighi autorizzativi da parte delle autorità locali, le quali non hanno alcuna competenza normativa in materia.
Quali possono essere le conseguenze per chi mette in affitto il proprio appartamento e non rientra nei criteri delle strutture ricettive?
Ribadendo il diritto a destinare liberamente la propria proprietà immobiliare all’attività di affitto di breve durata per finalità turistiche (purché non svolta in modo imprenditoriale), la sentenza consente di contrastare efficacemente eventuali normative locali restrittive, garantendo così un maggiore e più agevole utilizzo dei patrimoni immobiliari privati.
E per chi ci rientra?
Chi gestisce un’attività ricettiva vera e propria, come un bed and breakfast, un affittacamere o un hotel, dovrà continuare a rispettare gli obblighi imposti dalle norme nazionali e locali. Tra questi obblighi ci sono la registrazione presso le autorità competenti (Comune o Regione), il possesso di licenze o autorizzazioni specifiche, la conformità agli standard di sicurezza, igiene e accessibilità previsti dalla legge, la raccolta e la gestione dei dati dei clienti in base alle normative sulla privacy, e il rispetto degli obblighi fiscali, che comprendono la dichiarazione dei redditi derivanti dall’attività e l’emissione di ricevute fiscali o fatture. Inoltre, questi operatori devono garantire la presenza di personale qualificato e la corretta manutenzione delle strutture e dei servizi offerti.
Come potrebbero cambiare i regolamenti dei Comuni?
I Comuni avranno la possibilità di intervenire esclusivamente sugli aspetti edilizi e urbanistici degli immobili destinati agli affitti brevi, come la conformità alle normative di sicurezza e urbanistica, ma non potranno imporre limitazioni dirette all’attività di locazione turistica privata di breve durata, né stabilire altri vincoli o restrizioni sull’autonomia dei proprietari. In questo senso, è prevedibile che molti dei Comuni che hanno ad oggi introdotto normative di questo tenore provvederanno a modificarle per evitare contenziosi dal probabile esito negativo.
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